En este artículo abordamos el tema de las Inspecciones Técnicas de Edificios, qué son, legislación aplicada, trámites relacionados, ordenanzas municipales, cómo solicitar, etc. En especial, las ITE Madrid.
Comenzamos con la definición;
La inspección técnica de edificios, comúnmente conocida como ITE, es un mantenimiento legal preventivo que los edificios necesitan pasar periódicamente a fin de controlar la seguridad del inmueble y por consiguiente, su habitabilidad.
El Real Decreto Ley 8/2011 de 1 de Julio es el marco regulatorio de las ITE, y las distintas Ordenanzas Municipales, las que se encargan de determinar las condiciones de las mismas.
Haciendo un poco de historia, en nuestro país, las Inspecciones Técnicas de Edificios son obligatorias desde 1994 para edificios de más de 50 años de antigüedad.
Durante estos años, diferentes normativas han ido recogiendo su obligatoriedad, sancionando en casos de incumplimiento.
En los últimos tiempos las Inspecciones Técnicas de Edificios han estado en un primer plano de noticias, debido a la denuncia por parte de aparejadores y arquitectos de la necesidad por parte de muchos edificios de pasar por esta inspección obligatoria.
En muchas de las ciudades de nuestro país podemos encontrar infinidad de edificios que ya han sobrepasado los 50 años desde su construcción, por lo que deberían pasar una inspección técnica, no solo ya por evitar sanciones, sino por lo más importante, asegurar la habitabilidad de los inmuebles y minimizar riesgos.
Es de vital importancia concienciar al usuario de la necesidad de realizar inspecciones periódicas para conocer el estado del edificio que habita, y de esa forma conocer las obras y reparaciones que hay que llevar a cabo para asegurar el inmueble.
Tabla de Contenidos
- 1 ¿Es obligatorio pasar la ITE?
- 2 ¿Cómo se comunica cuándo hay que pasar una Inspección Técnica de Edificios?
- 3 ¿Cómo saber si un edificio ha pasado la ITE?
- 4 ¿En qué consiste una ITE?
- 5 ¿Qué tipo de deficiencias existe en una ITE?
- 6 ¿Cada cuántos años se debe pasar una ITE?
- 7 Consecuencias de una ITE desfavorable
- 8 IEE ¿Qué es?
- 9 Inspección Técnica de Edificios Madrid
- 10 Inspección Técnica de Edificios mediante Drones
¿Es obligatorio pasar la ITE?
Como ya hemos comentado con anterioridad, el Real Decreto Ley 8/2011 de 1 de Julio es la normativa que instaura la obligatoriedad de someter a una inspección técnica aquellos edificios cuya antigüedad se encuentre entre los 30 y los 50 años. Cada Comunidad Autónoma y/o Municipio puede fijar una diferente.
Se ven acogidos a la normativa edificios plurifamiliares, viviendas unifamiliares o cualquier otro tipo de construcción.
Deben ser inmuebles destinados habitualmente a uso residencial, y la inspección tiene por objeto asegurar el buen estado de conservación del mismo, y que cumpla, como mínimo, los siguientes requisitos:
- Evaluar la adecuación del inmueble a las condiciones legalmente exigibles de seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato.
- Determinar las acciones a realizar para mantener el buen estado de conservación del inmueble para cumplir con lo legalmente exigible.
- Fijar los plazos de tiempo para acometer dichas acciones.
Puedes conocer la antigüedad de tu edificio consultando el certificado final de obra en el expediente urbanístico o las escrituras de declaración de la obra. Si no puedes acceder a estos documentos, puedes consultar los datos catastrales de la finca y de estar manera conocer el año de construcción del edificio.
¿Cómo se comunica cuándo hay que pasar una Inspección Técnica de Edificios?
Generalmente, son los propios Ayuntamientos los encargados de notificar a los propietarios de la finca la obligación de pasar la Inspección Técnica del Edificio, ¡pero ojo! no tienen la obligación de hacerlo, por lo que es recomendable consultar los listados que sacan publicados los consistorios con las direcciones de los edificios que tienen que pasar la inspección.
¿Cómo saber si un edificio ha pasado la ITE?
Al pasar una ITE, se genera un documento acreditativo, el certificado de aptitud, que refleja los resultados de la inspección realizada, con una lista de deficiencias detectadas, y la vigencia del mismo.
Para conocer la existencia de dicho certificado, se le puede preguntar al presidente de la comunidad o al administrador de fincas, las dos figuras conocedoras y responsables de tal información.
¿En qué consiste una ITE?
La ITE, abreviatura de Inspección Técnica de Edificios, no es más que un informe con dictamen elaborado por un técnico cualificado, a partir de una inspección visual del inmueble. Si lo comparamos con el mundo de los vehículos, es como la ITV de los edificios, en la que se evalúa todos los elementos del mismo con la finalidad de detectar desperfectos o instalaciones en mal estado.
La ITE tiene como objetivo velar por la buena conservación del edificio, y en consuencia, la seguridad y calidad de vida de las personas que lo habitan.
También nos informa de las condiciones básicas de accesibilidad y eficiencia energética del edificio, como de la posible mejora de las mismas.
Elementos de un edificio a inspeccionar
Aunque pueden haber variaciones dependiendo de las diferentes normativas, de forma general todas las inspecciones técnicas de edificios incluyen la revisión de los siguientes elementos:
- Las redes generales de fontanería y saneamiento. La alta resolución de las imágenes tomadas por los drones permiten seguir detalladamente los circuitos de tuberías por el exterior y detectar posibles fugas.
- El estado de la estructura y la cimentación. Una vez tomadas las imágenes, se pasan a un software especializado dotado de algoritmos capaces de detectar problemas estructurales que se escaparían a simple vista.
- Las fachadas y cubiertas. Uno de los servicios más solicitados en la inspección técnica de edificios con drones. Estos elementos deben mantenerse en buen estado ya que, de lo contrario, podrían suponer un peligro para inquilinos y vecinos. Los fallos graves en estas zonas podrían ser motivo de sanción.
- Los elementos de accesibilidad. Dotar a un edificio de las infraestructuras necesarias para hacerlo accesible a toda clase de vecinos es una necesidad y un aspecto a evaluar en las ITE.
- Las cornisas, los salientes, los vuelos y los elementos ornamentales. Del mismo modo que las fachadas y cubiertas, la integridad estos puntos debe comprobarse.
- Las eficiencia energética del edificio. Europa ha establecido objetivos claros en la materia. En esta línea, las inspecciones con drones contribuyen a detectar puntos críticos a nivel de aislamiento.
¿Qué tipo de deficiencias existe en una ITE?
En una ITE, el técnico podrá detectar 4 tipos de deficiencias, clasificadas según su gravedad:
- Deficiencias leves. Son aquellas que deben ser tratadas con trabajos de mantenimiento preventivo o corrector, con el objetivo de evitar que se agraven, o que aparezcan nuevas deficiencias.
- Deficiencias importantes. Aunque no se considere que presenten un riesgo importante de manera inmediata para la seguridad de las personas que habitan el edificio o la estabilidad del mismo, afectan a su funcionamiento y/o salubridad.
- Deficiencias graves. Estas representan un riesgo real inminente localizado. Es decir, afectan a la seguridad y estabilidad de ciertos elementos del edificio, y conforman un serio peligro para las personas y los bienes que lo habitan.
- Deficiencias muy graves. Suponen un riesgo inminente y de carácter general que afecta por tanto a todo el inmueble. Se requiere una intervención inmediata, que pueden suponer el alojo total del mismo o medidas cautelares de urgencia. Puede suponer la declaración de ruina si son inviables las acciones de reparación.
¿Cada cuántos años se debe pasar una ITE?
Como ya hemos comentado, la primera inspección técnica de edificios hay que realizarla generalmente cuando el edificio cumple 50 años de su construcción (plazo que puede variar dependiendo el municipio).
La vigencia del certificado de aptitud dependerá de la gravedad de las deficiencias detectadas, por lo que nos queda lo siguiente:
Cuando el edificio no presenta deficiencias, o si las presenta, son leves, no tendrá que volver a pasar por una ITE hasta pasados 10 años.
En cambio, si tras la inspección técnica, el edificio presenta deficiencias importantes, tendrá que volver a pasar por una inspección al cabo de los 6 años, con un control cada 2 años por parte de un técnico.
Para el caso más preocupante de que el edificio presente deficiencias graves o muy graves, deberá pasar una ITE a los 3 años, habiendo tomado además una serie de medidas cautelares de urgencia indicadas en el informe.
Consecuencias de una ITE desfavorable
Recibir un informe técnico de edificios desfavorable tiene ciertas implicaciones para la comunidad de propietarios. Desde la necesidad de subsanar las circunstancias que motivan esta ITE negativa a posibles problemas ante contratos de compraventa o alquiler. En definitiva, tendrá un impacto económico significativo para quienes posean una vivienda en el edificio en cuestión. Hemos recogido en un listado breve algunas de las consecuencias principales que tiene una evaluación negativa de estas características:
- Resolución de problemas estructurales: El informe recogerá una serie de elementos, daños o deficiencias detectadas en el edificio. Dependiendo del alcance de estos daños y el riesgo potencial que supongan para quienes viven en el, los plazos para resolverlos y serán más estrictos. Si se han identificado daños de gravedad, será necesario ponerse en manos de profesionales del campo de la construcción para ponerles solución. Esto normalmente implica que se estudie y diseñe un proyecto de rehabilitación, se apruebe el presupuesto por la comunidad y se ejecuten las obras. Evidentemente, todo implicará un coste para los propietarios.
- Recurrencia de las inspecciones: Según la gravedad de los problemas encontrados se impondrán unos plazos de revisión u otros. Si las deficiencias son graves o muy graves, las inspecciónes tendrán una periodicidad mucho menor. Esto afectará en el día a día de la comunidad, así como en sus gastos.
- Problemas con contratos de compraventa y alquiler: Alquilar o vender una vivienda con una ITE desfavorable no está prohibido. Ahora bien, en los contratos debe constar de manera fehaciente que la propiedad se encuentra en dichas condiciones. Si no se especificase, el futuro comprador o arrendatario podría denunciar esta circunstancia, y esto acarrear una sanción económica a al vendedor o arrendador. Por otro lado, que la vivienda tenga un informe de Inspección Técnica de Edificios desfavorable repercutirá, sin duda alguna, a su precio final de venta o de alquiler.
Todos estos motivos evidencian la necesidad de tomarse en serio las implicaciones de las ITE y solventar las carencias lo antes posible.
IEE ¿Qué es?
IEE son las siglas de Informe de Evaluación de Edificios. Este tipo de informes son una versión actualizada o más completa de las ITE e incluyen una revisión del estado de conservación del edificio además del análisis de otros dos valores: cuestiones de accesibilidad y eficiencia energética. La legislación europea así como la española han establecido, en los últimos años, objetivos en estás dos áreas de cara a adaptar las viviendas a un futuro más sostenible y accesible para todos.
Estos cambios en la legislación recogen estos nuevos requisitos a nivel de habitabilidad y adaptación de los edificios a los nuevos tiempos. A continuación, recogemos los principales códigos y normativas que recogen esta serie de cambios y un breve resumen de su contenido.
Normativas de eficiencia energética en edificios
Estas normativas forman parte del marco regulatorio que busca mejorar la eficiencia energética de los edificios en España, reduciendo así el consumo de energía y las emisiones de CO2. La evaluación de estas normativas en la IEE ayuda a identificar áreas de mejora en los edificios y a establecer las acciones necesarias para su adecuación. Son las siguientes:
- Real Decreto 235/2013: Este decreto establece el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios. La certificación valora la eficiencia energética de la envolvente del edificio, así como los sistemas de producción de agua caliente sanitaria, calefacción y aire acondicionado. Al final de la evaluación, se proporciona una calificación energética.
- Código Técnico de la Edificación (CTE): El CTE es una normativa clave que establece la mayoría de requisitos de construcción que deben cumplir los edificios en la actualidad. En el se incluyen aspectos como el aislamiento térmico, el uso de energías renovables y la eficiencia de los sistemas de climatización y alumbrado.
- Normativas sobre la Instalación de Sistemas de Energía Renovable y autoconsumo: Existen numerosas decretos (como el 15/2018 – el 244/2019 o 842/2002) que establecen los requisitos para la instalacón de paneles solares así como para el autoconsumo a nivel de producción de energía eléctrica.
- Reglamentos de Instalaciones Térmicas en los Edificios (RITE): El RITE establece los requisitos de diseño, eficiencia y mantenimiento de las instalaciones térmicas de los edificios para garantizar un uso óptimo de la energía.
- Normativas Locales y Autonómicas: Además de las normativas nacionales, existen regulaciones a nivel local y autonómico que pueden establecer requisitos adicionales o específicos en materia de eficiencia energética para los edificios.
Normativas de accesibilidad en edificios
De la misma manera, en los últimos años se han ido desarrollando y actualizando normativas en materia de accesibilidad. Este proceso es esencial para promover la inclusión y garantizar que todos los ciudadanos tengan acceso igualitario a los servicios y espacios edificados. El reglamento que garantiza que garantizar que los edificios sean accesibles y no discriminatorios para las personas con discapacidad es, principalmente, el siguiente:
- Ley General de Derechos de las Personas con Discapacidad y de su Inclusión Social : Esta ley consolida los derechos de las personas con discapacidad, incluyendo el derecho a acceder a los edificios públicos y privados en igualdad de condiciones. También se hace referencia a las condiciones básicas de acceso y utilización de bienes y servicios públicos por parte de personas con discapacidad en el Real Decreto 193/2023.
- Código Técnico de la Edificación (CTE) y el Documento Básico “Seguridad de Utilización y Accesibilidad” (DB-SUA): En el antes mencionado CTR también se recogen los criterios básicos de accesibilidad para que toda personas puedan acceder y utilizar los edificios de manera segura y autónoma. Incluye requisitos para elementos como rampas, ascensores, señalización, y baños adaptados.
- Normativa Autonómica y Local: De nuevo, las comunidades autónomas y los municipios pueden tener sus propias normativas de accesibilidad que complementan e incluso pueden superar en exigencia a la normativa nacional. Pueden abordar aspectos específicos de accesibilidad en función de las necesidades locales.
Inspección Técnica de Edificios Madrid
Madrid es la región más poblada del país y su capital, una de las ciudades con mayor porcentaje de edificios antiguos de España. El bagaje histórico y arquitectónico de Madrid es considerable y podemos encontrar edificios con varios siglos de antigüedad en esta zona. Esto hace que las ITE en Madrid hayan ganado bastante relevancia y se hayan convertido en un tema cotidiano que preocupa a un gran número de propietarios, vecinos o futuros compradores.
Madrid puede tomarse como ejemplo en lo relativo a la planificación y ejecución de inspecciones técnicas de edificios. Por el gran volumen de edificios que han sido y necesitan ser inspeccionados, el ayuntamiento se ha visto obligado a definir apropiadamente todas las etapas y requisitos del proceso. De esta manera, en la web del ayuntamiento podemos ver como se aborda en profundida todo lo relativo a las ITE en Madrid. En ella podemos encontrar los siguientes apartados:
- Consulta de ITE/ IEE y datos del Registro de Edificios por Expediente o Dirección.
- Registro de Edificios y Construcciones: Trámite para la solicitud de Informe o de Certificado.
- Preguntas frecuentes sobre Inspección Técnica de Edificios (ITE/IEE). Trámites y gestiones ITE/IEE.
- Información sobre el Informe de Evaluación de Edificios (IEE).
- Listado de edificios pendientes de realizar la ITE/IEE.
- Impresos ITE.
Toda la información relativa al proceso de inspección técnica de edificios en Madrid está a disposición de cualquier vecino en dicha web. Sin embargo, en ocasiones está documentación puede ser algo confusa o dificil de comprender. Para la resolución de estos trámites es recomendable informarse apropiadamente, pero también contar con asesoramiento profesional. Al fin y al cabo las ITE deben realizarlas empresas especializadas y certificadas, por lo que conviene abordar el procedimiento con su ayuda y asistencia.
¿Cuándo Comenzaron las ITE en Madrid?
La Comunidad de Madrid inició el procedimiento de Inspección Técnica de Edificios (ITE) en el año 2000. El propósito de esta medida, como se ha comentado anteriormente, es asegurar que la integridad de estas construcciones se mantiene pese al paso del tiempo. Esta herramienta ha servido para identificar deficiencias en un alto porcentaje de viviendas de la región. Se estima que más de un millón y medio de ellas debe afrontar un proceso de rehabilitación para adaptarse a las normativas vigentes.
Para hacer posible la renovación del parque de viviendas madrileño, las administraciones locales y autonómicas han desarrollado numerosos programas de ayudas y subvenciones. Actualmente, está vigente una partida de más de 50 millones de euros destinados al acondicionamiento y mejora de la situación inmobiliaria de la zona. Actualmente, las mejoras en materia de eficiencia energética son uno de los objetivos principales en estas rehabilitaciones.
Objetivos de las ITE en Madrid
Para hacer posible la renovación del parque de viviendas madrileño, las administraciones locales y autonómicas han El principal objetivo de las Inspecciones Técnicas de Edificios en Madrid es garantizar una transición hacia un parque inmobiliario más eficiente y actualizado. Revisar el estado y enmendar defectos y malas condiciones en estas construcciones, tiene un impacto directo en el día a día de los ciudadanos.
Además, las ITE en Madrid también buscan preservar el valor histórico y arquitectónico de los edificios más antiguos de la ciudad. Las intervenciones derivadas de una inspección se harán asegurando que se respeta el carácter y significado cultural de los mismos. De esta manera, las ITE contribuyen a mantener la identidad y el patrimonio urbanístico de Madrid.
Impresos ITE Madrid
El consistorio madrileño pone a disposición de los usuarios los impresos en “versión imprenta” previstos para su cumplimentación a mano (con mayúsculas tipo imprenta).
- Acta favorable de ITE versión programada
- Acta favorable de ITE versión PROGRAMADA (en vigor a partir del 01/01/2022)
- Acta favorable de ITE versión imprenta
- Acta favorable de ITE versión imprenta (en vigor a partir del 01/01/2022)
- Acta desfavorable de ITE versión programada
- Acta desfavorable de ITE versión PROGRAMADA (en vigor a partir del 01/01/2022)
- Acta desfavorable de ITE versión imprenta (en vigor a partir del 01/01/2022)
- Acta desfavorable de ITE versión imprenta
- Certificado de idoneidad de ITE versión programada
- Certificado de idoneidad de ITE versión imprenta
- Instrucciones Certificado de Idoneidad
- Carpetilla de ITE versión imprenta
- Ficha de coeficientes de transmitancia – EMVS
- Instrucciones
- Instrucciones (en vigor a partir del 01/01/2022)
¿Cómo consultar ITE en Madrid?
Consultar el estado de una ITE en Madrid puede hacerse fácilmente a través de la Sede Electrónica del Ayuntamiento de Madrid. Desde este portal, propietarios, inquilinos o interesados pueden verificar si un edificio ha pasado la ITE y conocer los detalles de la inspección. Para poder consultar estos datos, se pueden introducir los datos de Expediente o de Registro, o acceder introduciendo la dirección del inmueble.
Además, para aquellos que prefieran una atención más personalizada, el Ayuntamiento dispone de oficinas donde se puede solicitar información sobre la ITE. Para ello puedes acudir, sin necesidad de cita previa, a oficinas del registro municipal o a oficinas de atención a la ciudadanía. También puedes llamar al teléfono 915 298 210 si necesitas atención sin necesidad de desplazarte.
¿Quién está capacitado para hacer una ITE en Madrid?
La Inspección Técnica de Edificios (ITE) en Madrid debe ser realizada por profesionales debidamente acreditados y con la cualificación técnica adecuada. Estos profesionales incluyen arquitectos, arquitectos técnicos o aparejadores, quienes están legalmente habilitados para llevar a cabo estas inspecciones. Estos expertos cuentan con el conocimiento y la experiencia necesarios para evaluar de manera exhaustiva las condiciones estructurales, de seguridad, accesibilidad y conservación de los edificios.
Para asegurar la validez y el rigor del proceso, es esencial que la ITE sea realizada por un profesional que esté inscrito en el Colegio Oficial correspondiente. Además, estos profesionales deben mantenerse actualizados en la normativa y legislación vigentes relacionadas con la edificación y urbanismo en Madrid. Esto garantiza que la inspección se realice conforme a los estándares y requisitos legales actuales, proporcionando un informe fiable y detallado sobre el estado del edificio.
Sanciones por incumplir la obligación de pasar una ITE en Madrid
El incumplimiento de la obligación de realizar una ITE en Madrid puede acarrear sanciones económicas significativas. La legislación municipal establece un marco de penalizaciones para los propietarios que no cumplen con esta responsabilidad legal. Estas sanciones varían en función del tiempo que transcurra desde la notificación y el consecuente incumplimento.
El ayuntamiento de Madrid contempla tres multas que podrán inponerse a los propietarios o comunidades que no realicen la inspección cuando sea requerido. La primera multa será de 1000 euros, la segunda será transcurridos dos meses desde la primera sin haber realizado la ITE y será de 2000 euros. Por último, si vuelven a pasar dos meses sin que se haya presentado el informe pertinente, se volverá a imponer una multa, esta vez de 3000 euros. En total podría sancionarse a los inquilinos del edificio con hasta 6000€.
Pero esto no es todo. Si aún no se han dado respuesta a los requisitos del ayuntamiento tras esos seis meses de prórroga con sus correspondientes multas, el ayuntamiento tiene otros mecanismos para iniciar el procedimiento por cuenta propia. Estas sanciones buscan asegurar la seriedad con la que se debe abordar la ITE, enfatizando la importancia de mantener los edificios en condiciones seguras y adecuadas.
Inspección Técnica de Edificios mediante Drones
En los últimos años, se han ido introduciendo innovaciones tecnológicas para mejorar el proceso de inspección técnica de edificios. Podemos destacar por encima de todas la inclusión del drone como elemento clave en la optimización de los procesos.
Es por ello que los ITE con Drones son cada vez más comunes. Los beneficios son claros:
- Simplifica y acelerar el proceso de inspección. En pocas horas el edificio queda totalmente inspeccionado.
- Reducción del peligro. No es necesario el uso de andamios ni escaleras para visualizar zonas de difícil acceso. El drone se encarga de ello.
- Calidad de imagen. El drone puede ir equipado con cámaras HD de alta resolución, para captar todo tipo de detalles.
Contacta con Ingeodrone para más información, o solicitar un presupuesto personalizado.
¡Excelente post donde se aborda de manera precisa la importancia de las inspecciones técnicas de edificios! Es gratificante encontrar contenido tan informativo y útil que destaque la relevancia de mantener nuestros edificios en condiciones óptimas. Como propietarios o administradores, es crucial comprender los beneficios de estas inspecciones periódicas, ya que no solo garantizan la seguridad de los residentes, sino que también previenen problemas costosos a largo plazo.
Muchísimas gracias por tu comentario. La verdad que intentamos que el contenido que compartimos con la comunidad sea de gran ayuda.
Nos alegra de que así sea.
Un saludo.